Problémy na trhu s hypotékami

V americkém tisku se v poslední době stále dokola opakuje, že důvodem pro nervozitu okolo trhů je trh s nemovitostmi a problémy na hypotéčním trhu.

Jak jsme již naznačili problém s hypotékami a jejich nesplácením by nebyl sám o sobě až tak velkým problémem pro ekonomiku. Vždyť hypotéky jsou kryty nemovitostmi a ceny spíše stagnují než by padaly. A procento těch nesplácených není tak vysoké(doplnit konkrétní číslo), aby to věřitele ohrozilo. Tak v čem je problém? Ve spekulaci a způsobu jakým jsou hypotéky financovány.

Nejprve určíme, kdo se této hry účastní. 1. Banky 2. Institucionální investoři 3. Hedžové fondy 4. Soukromí investoři 4. Ratingové a poradenské finanční agentury. Produktem spekulace jsou tzv. zástavní hypotéční obligace a metodou k získání peněz na nákup obligací jsou pákové finanční operace. Motivem k těmto operacím je uvést do pohybu co největší množství volného kapitálu a relativně bezpečným způsobem získat z tohoto pohybu pár procent navíc oproti státním obligacím.

Ještě se vrátím ke slovu spekulace. Proč ho používám. Vždyť organizátorům této finanční operace jde právě o opak o bezpečnou formu investování. Myslím si však, že jde opravdu o spekulaci protože je to založeno na předpokladech, že všichni budou splácet své závazky – tedy, že riziko je zanedbatelné a že zdroje financování budou stále stejně drahé (neměnné úrokové míry). Zde hrají velkou roli výše zmíněné ratingové poradenské firmy, které hodnotí riziko finančního produktu. Na základě nízkého rizika je zvoleno financování nákupu obligací tzv. pákovým způsobem – na dluh. A zde je již možné hovořit o spekulaci.

Zjednodušíme to a popíšeme základní postup. Hypotéční banky nabídnou financování nákupu nemovitosti – hypotéku. Ale nefinancují je, jak by se dalo předpokládat ze svých nerozdělených zisků a z peněz svých klientů. Nemůžou je to příliš rizikové.

Hypotéky mají různý stupeň rizika a proto banky našli způsob jak z hypoték z různým stupněm rizika nadělat produkt s rizikem takovým, aby do něj mohli investovat institucionální, ale i soukromí investoři, kteří koukají na riziko investování. Naházejí mnoho hypoték do společného koše a tak tzv. rozředí riziko. Použijí matematickou alchymii a vzniknou obligace s definovaným rizikem. Tyto obligace jsou pak předhozeny ratingové agentuře, která je (za poplatek ovšem) ohodnotí ratingovým ukazatelem AAA tak, že jsou vhodné k výše uvedeným účelům - k investování. Určitá část je však rizikovější ta pak dostane rating nižší.

Banky nejprve za poplatek poskytnou hypotéku a pak za poplatek prodají bezpečný investiční produkt. To je pro ně většinou největší zisk z hypoték. Proto můžou nabízet sazby hypotéčních úvěrů tak nízké (též kvůli konkurenci). Ale jak pak může být vysoký výnos z takové hypotéční obligace? No zřejmě jen tolik za jakou sazbu si půjčili hypotéční dlužníci a to zprůměrováno a ještě něco málo mínus. Odhaduji jedno až dvě procenta nad sazbou úroků na mezibankovním trhu (5,25%) u těch méně rizikových. No možná jen o trochu více než je výnos státních obligací (okolo 5 procent). S rizikovostí pak narůstají výnosy obligací.

Napadne Vás zřejmě to přece nic není proč si investoři rovnou nekoupí státní obligace. Asi proto, že banky prodávají něco, co až takovou hodnotu nemá. A kombinací marketingu a reklamy to prodají. Ale to je na jiný rozbor.

My se ale podíváme jak se na tom vydělává. Na scénu nastupují tzv. hedžové fondy. Ve zkratce fondy, kde existuje minimální státní regulace. Tyto fondy si mohou dovolit jít do velkého rizika a často z obchodů vydělávají nadstandardní výnosy. Což přitahuje hamižné investory, kteří si myslí, že profíci je zbaví rizika s investováním za současného vysokého výnosu. (15, 25, 30, 50 ...% ročně).

Ti vytvoří specializovaný fond na investování do hypotéčních obligací. Dají dohromady kapitál soukromých investorů např. 1Mld dolarů a pak si vypůjčí deset dalších od banky. A nakoupí hypotéční obligace různého ratingu (nižší rating vynáší více). Zástavou za půjčku jsou samozřejmě naše známé obligace. Například si půjčí za 5,5% (můžou i za méně např. v Japonsku), obligace vynáší 8% tj. hrubý zisk 2,5% x 10 = 25%. Nádherná tiskárna peněz. Ale co se stane, když poklesne hodnota zástavy o dvě procenta? Banka, která vám půjčila asi bude žádat doplnit Vaše krytí a to 2x 10 = potřebujete o 20% kapitálu více. Nehledě na to, že vydavatel obligace nakonec díky nesplácení hypoték nemá na výplatu obligace v plné výši.

Pokles hodnoty obligací z důvodu nesplácení hypoték, může znamenat krach fondu (krach dvou fondů Bear Stearns). A ztráta nejen pro hedžový fond, banku půjčující peníze ale především pro soukromé investory. O reputaci finančních společností nemluvě. A o pověst tu jde ve světě financí především. Na důvěře je tu totiž vše založeno.